Перепланировка и переустройство

Одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе является правовая регламентация отношений, связанных с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Миллионы россиян проживают в квартирах и жилых домах, сданных в эксплуатацию несколько десятков лет назад. По своим техническим параметрам эти жилые помещения не соответствуют стандартам современного благоустроенного жилья, и это обусловливает стремление нанимателей и собственников помещений жилищного фонда осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью расширения жилой площади, повышения его комфортности.

Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 Жилищного кодекса РФ). Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ).

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Разграничения между такими видами переделки, как перепланировка и переустройство жилого помещения, указываются также в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда": "переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров".

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование. В обоих случаях виновное в правонарушениях лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Дела по данному составу административного правонарушения, в соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ, рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу.

В силу ч. 2 ст. 26 ЖК РФ для проведения перепланировки жилого помещения его собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы:

– заявление о перепланировке по форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266;

– правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения;

– технический паспорт перепланируемого жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения (если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Разработку проектной документации осуществляют индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ, в соответствии с законодательством РФ.

Когда весь пакет документов сформирован, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке. На основании представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения, которое в течение трех дней выдается или направляется заявителю. Решение уполномоченного органа местного самоуправления является правовым основанием для проведения соответствующих работ. После завершения перепланировки жилого помещения заявителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче акта приемочной комиссии.

Процесс перепланировки достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Не хотите ждать? Выбирайте идеальные квартиры в Подмосковье от застройщика!

Уполномоченный орган местного самоуправления вправе отказать в согласовании перепланировки, например, в случае несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В первую очередь речь идет о требованиях пожарной безопасности, о санитарных, гигиенических нормах. Решение об отказе в перепланировке может быть оспорено заявителем в судебном порядке. Установлен трехмесячный срок обжалования со дня получения решения об отказе.

Изменения в кадастровый паспорт квартиры, в которой осуществлена перепланировка, вносятся по результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства, проводимой БТИ на основании заявления заинтересованного лица.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Статья 29 ЖК РФ регламентирует выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленном органом, осуществляющем согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, если суд сочтет, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Для этого необходимо получить доказательство, подтверждающее, что перепланировка квартиры не нарушает прав и законных интересов других граждан и не угрожает их здоровью и жизни, например акт строительно-технической экспертизы, выполненный экспертным учреждением или экспертом, и обратиться в суд.

Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»

Создано 18.01.2012 15:43
Обновлено 24.11.2015 01:02