Мошеннические схемы на рынке недвижимости

Одной из основных причин незаконного приобретения права на чужое недвижимое имущество в России является коррумпированность государственных служащих и других лиц, имеющих доступ к специализированной информации или обладающих соответствующими властными полномочиями.

Второй причиной является значительные денежные средства, получаемые мошенниками при различного рода махинациях с квартирами.

К третьей группе можно отнести следующую совокупность причин: низкий уровень правовых знаний населения; противоречивость подзаконных и локальных нормативно-правовых актов, регулирующих порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью; неоднозначность правоприменительной (в том числе и судебной) практики; отсутствие в России единой электронной системы автоматизированного учета информации, позволяющей своевременно фиксировать те или иные юридически значимые факты.

Покупатель при осмотре квартиры должен обращать внимание не только на ее общее состояние, но прежде всего на сантехнику, отопление, состояние локальных коммуникаций для подачи энергии и воды, на внешние стены и их состояние. При осмотре квартиры любые мелочи существенны, они могут повлиять на решение о ее покупке или на цену.

Наиболее ответственная часть подготовки к покупке квартиры — проверка юридической чистоты сделки. Покупателю целесообразно получить архивную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был прописан в данной квартире и куда именно были выписаны из нее люди.

Желательно также, чтобы продавец представил справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Необходимо проверить, когда именно была приватизирована квартира. Если приватизация прошла до 1992 г., важно учесть следующее обстоятельство: были ли в квартире на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние и участвовали ли они в приватизации. По действовавшему до 1992 г. законодательству они могли не включаться в приватизацию, но, достигнув совершеннолетия, они могут решить, что их права ущемлены, и оспорить сделку через суд, который признает приватизацию недействительной.

Если квартира унаследована, необходимо по мере возможности убедиться, что все наследники участвовали в принятии этого наследства.

Кроме документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, необходимо проверять, кто, а также на каких основаниях зарегистрирован в нем по месту жительства, кто имеет право пользования этим жилым помещением, и придавать выясненным обстоятельствам надлежащее значение, нужно получить архивную выписку из Управления Федеральной регистрационной службы, получить необходимую информацию из загса, опросить соседей по лестничной площадке, запросить информацию об отсутствии судимости, лично пообщаться с продавцом квартиры.

Желательно не передавать оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта и свидетельства другим лицам, проверять документы, удостоверяющие личность покупателя (продавца), и оригиналы документов по сделке, обращать внимание на дату их выдачи и сроки действия. В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры, требовать от продавца расписку о получении всей суммы переданных ему денежных средств. Если квартиру продает одинокий человек, обязательно указывать в договоре отсутствие у него супружеских правоотношений: внезапное появление второго супруга также является одним из высококвалифицированных способов квартирного мошенничества. Нужно требовать предоставления необходимой информации и справок от самого продавца. Если квартира за короткий период времени продавалась неоднократно, лучше от совершения подобной сделки сразу отказаться.

Представитель собственника по доверенности может осуществлять все необходимые действия по оформлению, однако передавать деньги надо непосредственно собственнику и собственноручную расписку получать именно от него, т.к. доверенность может оказаться поддельной.

Необходимо также выяснить, не обременено ли имущество, не наложен ли на него арест либо взыскание, не заложено ли оно за долги, не была ли произведена незаконная перепланировка в квартире.

На рынке недвижимости в России давно сложился сегмент жилых помещений, которые невозможно продать свободными от прав третьих лиц. Это существенно влияет на стоимость продаваемых квартир, комнат и жилых домов, а также на цену оказываемых риэлтерских услуг. Как правило, цена на жилые помещения, в которых граждане сохраняют право постоянного (бессрочного) проживания, существенно ниже, чем цена на квартиры, свободные от прав третьих лиц. Принципиально важным моментом при заключении сделки купли-продажи жилого помещения является осведомленность потенциального покупателя о наличии лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении, являющемся предметом договора.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Несоблюдение указанного существенного условия может повлечь признание недействительным заключенного договора купли-продажи жилого помещения вследствие введения контрагента в заблуждение относительно качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению (ч. 1 ст. 178 ГК РФ). При признании сделки недействительной по указанному основанию к ней применяются правила ч. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которыми каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае покупатель квартиры мог заявить иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и возмещения причиненных убытков.

Для проведения сделок с жильем желательно обратиться в риэлтерскую фирму, имеющую хорошую репутацию и многолетний опыт работы. Фирма проверит "юридическую чистоту" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Нужно обратить особое внимание на процедуру расчета. Самый распространенный способ передачи денег – через банковскую ячейку. Завершение процедуры передачи денег должно оформляться распиской либо актом приема-передачи.

Расчет по сделке происходит только между покупателем и продавцом, посредник может присутствовать при расчетах, оказывать помощь, консультировать, но стороной сделки он не является. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

Часто для уменьшения налогообложения обе стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости сделки. Разница при этом передается продавцу без какого-либо оформления. Однако необходимо помнить, что практически все сделки с квартирами возвратны, если для этого есть определенные условия. Если будут установлены какие-либо нарушения при оформлении сделки, ущемлены права граждан, иные обстоятельства, это станет поводом для признания сделки незаконной, что повлечет за собой возврат квартиры ее прежнему владельцу. Покупатель в данном случае получит назад только ту сумму, которая была указана в договоре.

Мошенники, действующие под видом риэлторов, часто используют различные схемы-прикрытия для совершения противоправных действий с целью обмана граждан, участвующих в приобретении жилья. Чаще других используются следующие схемы обмана граждан, участвующих в сделках купли-продажи жилья:

• "закрытое" агентство;

• фирма-однодневка;

• авансовые платежи;

• финансовые пирамиды;

• фиктивное инвестиционное строительство;

• неравноценный обмен;

• передача квартиры государству;

• доверенность, в том числе, генеральная.

Характерная черта подобных мошеннических схем – отсутствие физического принуждения граждан к заключению явно невыгодных для них сделок. Чаще всего обманутый недобросовестным риэлтором клиент "добровольно" отказывается от собственного жилья или сбережений.

Прежде всего, недоверие должны вызывать компании, работающие по так называемой "закрытой" схеме, когда покупателю в обмен на его квартиру предлагаются другие квартиры, но при этом не сообщается ни цена их покупки, ни цена их продажи. Покупатель, поторопившийся подписать договор на подобных условиях, может впоследствии обнаружить, что обязался заплатить риэлторам комиссионные в размере 12–15% от стоимости покупки, на что он вовсе не рассчитывал. Доказать обман в суде не удастся, ведь документы были подписаны клиентом добровольно.

При совершении сделки с жильем существует опасность столкнуться с фирмой-однодневкой, сама цель создания которой – обман клиента. Получив от клиента деньги (в размере комиссионных, залога или полной стоимости квартиры), мошенники присваивают их и скрываются. Методы работы с клиентами у сотрудников таких фирм откровенно мошеннические – их заманивают невысокими ценами на жилье, показывают им подставные квартиры, применяют психологическую обработку. Избежать такого откровенного обмана можно, лишь последовательно придерживаясь некоторых общепринятых правил.

Прежде всего, необходимо внимательно изучить договор на оказание услуги, который предложат подписать сотрудники риэлтерской фирмы, показать образец договора компетентному в жилищных спорах юристу. Если в просьбе предоставить образец договора будет отказано, от сотрудничества с фирмой следует отказаться. Если же договор все же заключен и подписан, необходимо получить один из экземпляров. Договор будет служить документальным свидетельством того, что фирма приняла на себя определенные обязательства по оказанию четко определенных услуг.

Одно из неправомерных действий со стороны сотрудника риэлтерской фирмы — требование оплаты за просмотр вариантов. Такое намерение чаще всего маскируется условием оплаты только в том случае, если хозяин квартиры согласен на продажу и квартира полностью устраивает покупателя. Однако при этом договор под каким-либо предлогом не подписывается или в его тексте содержится замаскированное положение о том, что фирма никакой ответственности за результат сделки не несет. Обман происходит с использованием подставных лиц, которые выдают себя за хозяев квартиры, а потом под надуманным предлогом отказываются от сделки. Выплаченные риэлтору деньги за подобный "просмотр" получить обратно практически невозможно.

Довольно часто встречаются предложения обменять квартиру в городе на жилье в пригороде с существенной доплатой. В большинстве случаев это мошеннические схемы отъема жилья у малообеспеченных, недееспособных, зависимых от алкоголя или наркотиков граждан, которые в результате лишаются городского жилья и не получают обещанной доплаты. При покупке квартиры необходимо внимательно изучить ее историю. Если станет известно, что она хотя бы раз была передана от одного хозяина другому по подобной схеме, от покупки следует отказаться. После выявления факта подобного мошенничества все последующие сделки с квартирой признаются недействительными. Суд лишит последнего покупателя права собственности на такую квартиру, если признает, что она выбыла из собственности первоначального владельца помимо его воли, а вернуть выплаченные за нее деньги будет чрезвычайно сложно.

Явно заниженная цена на квартиру — один из несомненных признаков обмана, в который мошенники хотят вовлечь покупателя. При этом используется распространенный метод так называемой "финансовой пирамиды". Условием приобретения жилья по заниженной стоимости ставится привлечение к подобной сделке еще нескольких участников. Под разными предлогами выполнение своих обязательств фирма-организатор "пирамиды" постоянно откладывает, пока не выясняется, что выполнить их она не в состоянии. В результате участник такой "пирамиды" жилья не получает и не может вернуть вложенные в нее средства. К любым предложениям, связанным с приобретением жилья за минимальные средства, необходимо относиться с большой осторожностью. Это касается и всякого рода лотерей, в которых разыгрываются квартиры и другая жилплощадь. Выигрыши в таких лотереях подчас получают подставные лица, а затраченные на участие в них средства вернуть невозможно.

В случае продажи квартиры не должны вызывать доверия и обещания риэлторов продать ее за явно завышенную цену. За такими обещаниями скрывается стремление лишь привлечь как можно больше клиентов. Сделка на предложенных первоначально условиях совершена не будет, продавцу предложат снизить цену, после чего сделка может быть реализована в действительности. Подобные предложения нельзя квалифицировать как мошенничество, но в данном случае риэлтерская фирма преследует свои интересы, пренебрегая интересами клиента.

Особое внимание необходимо проявить при оформлении сделки на приобретение квартиры, которая перешла к продавцу в порядке наследования. Часто при продаже используются квартиры умерших собственников, которые не имели наследников. Такие квартиры должны переходить в собственность государства через 6 месяцев после открытия наследства, если никто из наследников не предъявил на них законные права. Используя базы данных о таких квартирах, мошенники находят подставных лиц (однофамильцев, дальних родственников, не имеющих права наследования) и через суд пытаются признать за ними право собственности, что им иногда удается. Чтобы обезопасить себя от подобного вида мошенничества, необходимо тщательно проверить все документы, навести справки о том, как происходило принятие наследства. Осторожность нужно проявлять и при рассмотрении вариантов покупки жилплощади, смерть владельца которой наступила в результате насильственных действий. В результате возможных разбирательств сделка по приобретению такого жилья может быть признана недействительной.

При оформлении сделок с использованием доверенности необходимо проявлять особую внимательность. Первое, что должен сделать потенциальный покупатель – уточнить у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления, проверить правильность ее оформления и навести справки о лице, выдавшем такую доверенность. Следует иметь в виду, что доверенность в ряде случаев прекращает свое действие. К таким случаям относятся:

• истечение срока доверенности;

• отмена доверенности лицом, ее выдавшим;

• смерть лица, выдавшего доверенность;

• признание лица, выдавшего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

• признание лица, получившего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Мошенниками практикуются также сделки купли-продажи жилых помещений, совершенные по доверенности на продажу, которую собственник не выдавал. Во всех этих случаях сделка, совершенная по доверенности, будет признана недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо лично познакомиться с продавцом квартиры, выдавшим посреднику доверенность.

Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Согласно Гражданскому кодексу РФ, если договор не исполняется по вине задаткодателя, деньги ему не возвращают. В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.

Недобросовестные риэлтерские компании могут использовать положение о задатке в целях получения прибыли, обманывая своих клиентов. Чаще всего в таких случаях после заключения договора задатка выясняется, что предложенная квартира имеет сомнительную юридическую чистоту. Покупатель вынужден отказаться от ее приобретения, но поскольку именно от него исходит инициатива отказа от заключения договора на приобретение квартиры, фирма отказывается вернуть ему задаток.

В этом случае существует возможность вернуть переданные в качестве задатка средства, но для этого необходимо доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире (обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.).

Распространенный способ приобретения жилья путем инвестирования в его строительство требует особой осторожности при выборе компании, предлагающей подобные услуги, несмотря на то, что одним из участников подобного проекта выступает, как правило, администрация города или района. В реализации таких проектов участвуют несколько компаний, взаимные обязательства которых составляют цепочку, и она может быть разорвана в любом месте из-за чьей-то намеренной недобросовестности или непреднамеренной ошибки. Разбирательства в таких ситуациях затягиваются на неопределенное время, в результате граждане лишаются того, что они рассчитывали приобрести, заключая договор инвестирования. Вложенные средства возвратить, как правило, со временем частично удается, но вследствие удорожания жилья купить квартиру на них уже невозможно.

Квартирное мошенничество совершается организованной преступной группой, в состав которой могут входить как чиновники, нотариусы, так и представители правоохранительных органов. В связи с этим выявление, пресечение и дальнейшее расследование указанной категории дел представляет особую сложность, поскольку связано с активным противодействием коррупционных сил.

Предотвратить мошенничество сложно, однако избежать неудачной покупки квартиры возможно при своевременном анализе полученной информации и должной внимательности.

Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»

Создано 18.01.2012 15:38
Обновлено 18.01.2012 15:38