Капитальный ремонт многоквартирного дома

В последнее время приобрела актуальность проблема разрешения многочисленных споров, связанных с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, при этом собственникам сталкиваются с многочисленными вопросами правового и организационного характера.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ под общим имуществом многоквартирного дома понимаются места общего пользования, предназначенные для обслуживания квартир и нежилых помещений и доступа к ним, например, межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и др. Такие объекты составляют единую общую вещь (общее имущество многоквартирного дома) и не могут отчуждаться по отдельности. Общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в таком доме. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона и в силу закона не подлежит разделу. Жилищный кодекс РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или на этаже. Следовательно, все лестничные площадки, лифты, двери в подъездах и т.п. являются общим имуществом всего дома, а не только того подъезда или этажа, где они находятся. Поскольку объект общей собственности всегда воспринимается как единое целое, доля в праве общей долевой собственности определяется в процентном отношении. В соответствующей пропорции рассчитывается и размер расходов по капитальному ремонту общего имущества. Это означает, что расходы на капитальный ремонт общего имущества распределяются между собственниками помещений в таком доме в долях, определяемых пропорционально размеру общих площадей указанных помещений, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – это проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши и т.п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества и взносов на капитальный ремонт в соответствии с требованиями законодательства.

Но есть некоторые категории граждан, которым государство оказывает в данном случае материальную поддержку. Это:

– граждане, имеющие право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, содержат общее имущество за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;

– физические лица, получившие (получающие) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, – за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;

– граждане, получившие (получающие) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций – за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие ЖК РФ, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок. Героям и полным кавалерам ордена Славы капитальный ремонт производится бесплатно без каких-либо вложений с их стороны независимо от вида жилищного фонда (Закон РФ от 15 января 1993 г. № 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы").

Собственники помещений в многоквартирном доме по общему правилу самостоятельно определяют размер платы на капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения.

Несоответствие общего имущества или его элементов требованиям законодательства в части достижения уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности выявляется в результате его фактического осмотра собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия решения о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений), физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ). За такое решение должно проголосовать квалифицированное большинство (более 75%) голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Согласие большинства собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для заключения договора на выполнение ремонтных работ.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом, в котором отражается следующее:

1. Сроки проведения капитального ремонта.

2. Объем работ, который определяется на основании документов по учету технического состояния многоквартирного дома в целом и его внутридомовых инженерных систем (акты обследования, технический паспорт, журналы и т.п.).

3. Порядок финансирования. Финансирование капитального ремонта может осуществляться двумя способами: аккумулирование платы на капитальный ремонт (в течение определенного периода времени производится ежемесячный сбор платежей для проведения в будущем капитального ремонта) и за счет заемных средств (погашение кредита, займа и др. производится за счет собираемых платежей после проведения капитального ремонта).

4. Другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

В силу ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, приватизировавшие свои квартиры в многоквартирных домах, подлежащих капитальному ремонту в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, вправе требовать от бывшего наймодателя исполнения им обязанности произвести капитальный ремонт такого дома, поскольку за указанным наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт дома в случае, если на момент приватизации жилого помещения и после нее в данном жилом доме, требовавшем капитального ремонта, такой ремонт не производился". Многие собственники приняли жилые помещения от государства и муниципальных властей в изношенном состоянии, поэтому и обязанность капитального ремонта в силу закона возлагается на бывших балансодержателей, т.е. на муниципальные власти.

Исходя из системного толкования ст. 16 Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Одним из самых значимых и важных нормативных актов при рассмотрении вопроса о капитальном ремонте является Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства действует до 1 января 2016 года, а затем подлежит ликвидации. Задачи, которые должны быть реализованы Фондом: создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на безвозмездной основе.

Для достижения перечисленных целей Фонд осуществляет следующие функции:

1) рассматривает представленные субъектами РФ заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда;

2) принимает решение о соответствии заявок и прилагаемых к заявкам документов требованиям, установленным законом;

3) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок;

4) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а также выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.

За счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства проводятся

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов.

Все остальные случаи выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, не предусмотренные данным законом, подлежат финансированию за счет средств бюджетов муниципальных образований, субъектов РФ собственников помещений. Смета расходов на капитальный ремонт дома утверждается общим собранием собственников помещений.

Обязательным условием предоставления денежных средств из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства является включение многоквартирного дома в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта.

Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и должна содержать в себе, в частности:

1) перечень многоквартирных домов, которые подлежат капитальному ремонту, которым планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов на проведение капитального ремонта и которые включены в утвержденные органами местного самоуправления муниципальные адресные программы;

2) рассчитываемый в установленном порядке объем долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, средств товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо средств собственников помещений в многоквартирных домах;

3) обоснование объема средств;

4) планируемые показатели выполнения указанной региональной адресной программы;

5) размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в данных многоквартирных домах.

Включение тех или иных многоквартирных домов в муниципальную или региональную адресную программу производится органом местного самоуправления только на основании положительных решений общих собраний членов товариществ собственников жилья, членов жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирных домах об участии в программе.

Получателями средств Фонда являются субъекты Российской Федерации и (или) муниципальные образования (в случае если субъект Российской Федерации примет решении об определении их таковыми, самоустраняясь из финансовой цепочки), а денежные средства поступают в их бюджеты. Субъект Российской Федерации перечисленные средства Фонда, а также свои собственные, заложенные в бюджете, распределяет между муниципальными образованиями, претендующими на предоставление финансовой поддержки, а затем список последних направляет в Фонд с указанием объема средств для каждого муниципального образования.

Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств из бюджета субъекта Российской Федерации принимает решение об их распределении (вместе со средствами, предусмотренными в своем местном бюджете) между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Все эти субъекты должны уведомляться органом местного самоуправления в течение семи дней со дня принятия решения с указанием объема выделяемых средств на капитальный ремонт конкретного дома.

Товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация в течение тридцати дней со дня получения уведомления открывают отдельные банковские счета и направляют в орган местного самоуправления:

1) уведомления об открытии таких счетов с указанием их реквизитов;

2) решение общего собрания о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта;

3) утвержденную общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме смету расходов на капитальный ремонт.

После того как орган местного самоуправления все эти документы получит, в течение пяти рабочих дней производится непосредственно само перечисление денежных средств на указанные банковские счета. Тридцать процентов из них могут использоваться на выплату аванса на проведение работ по капитальному ремонту.

Закон наделяет Фонд полномочиями по осуществлению мониторинга реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта в целях контроля за эффективностью использования средств. Делается это путем сбора и анализа представляемой в Фонд руководителями высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации отчетности о ходе реализации указанных региональных адресных программ, выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и отчета об их расходовании.

Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»

Создано 16.05.2013 10:02