Ипотечный кредит

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения. Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ), однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе ипотека (ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1, п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").  Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона № 102-ФЗ).

До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Процесс получения ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

- подготовка документов и подача заявления на кредит;

- получение предварительного решения кредитующей организации;

- предоставление документов на приобретаемый объект недвижимости и оценка его рыночной стоимости, подготовленная независимым оценщиком;

- получение окончательного решения кредитующей организации;

- заключение ипотечной сделки (заключение договора купли-продажи, оплата комиссии за выдачу кредита, заключение кредитного договора, расчет с продавцом, оформление государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости);

- оформление акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю;

- заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора;

- предоставление кредитующей организации документов, подтверждающих заключение ипотечной сделки.

 

КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?

 

Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину на приобретение жилого помещения, которое передается в залог банку-кредитору (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Для получения ипотечного кредита на покупку жилья рекомендуется  придерживаться следующего алгоритма.

1. Изучить ипотечные программы различных банков

В отделениях банков и на их сайтах можно ознакомиться с условиями предоставления, использования и возврата ипотечных кредитов, а также уточнить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления на получение кредита (ст. 9.1 Закона № 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013                       № 353-ФЗ). Особое внимание  следует обратить на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита. Оценив условия ипотечного кредитования различных банков, можно выбрать банк-кредитор.

2. Обратиться в банк для получения решения об одобрении кредита

Как правило, потенциальному заемщику требуется представить заявление (заявку) на предоставление ему ипотечного кредита, паспорт, а также документы, подтверждающие его финансовое положение (например, справку о доходах) и трудовую занятость (например, копию трудовой книжки). Указанные документы передаются в кредитный отдел банка, сотрудники которого принимают решение об одобрении кредита с указанием срока, в течение которого можно оформить кредит.

3. Подберите жилое помещение и представьте в банк соответствующие документы

После выбора жилого помещения, как правило, требуется оценить его стоимость. Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья (п. 3 ст. 9, п. 3 ст. 77 Закона № 102-ФЗ; ст. 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Также, если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 7, п. 3 ст. 9, п. 3 ст. 77 Закона № 102-ФЗ; ст. 11 Закона № 135-ФЗ).

В банк, как правило, представляются следующие документы (их копии):

1) проект договора купли-продажи;

2) документ, подтверждающий право собственности продавца (свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из ЕГРН (до 2017 г. - ЕГРП));

3) документы, подтверждающие основания возникновения права собственности продавца (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

4) документ, удостоверяющий личность продавца;

5) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (при наличии);

6) согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние;

7) отчет независимого оценщика о рыночной стоимости жилого помещения.

Также банк может потребовать документы, подтверждающие наличие у  заемщика  средств на первоначальный взнос (например, выписку со счета). Перечень документов, необходимых для заключения кредитного договора, в различных банках может отличаться, поэтому целесообразно уточнить его заранее. Рассмотрение представленных документов происходит, как правило, в течение трех - семи дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение конкретного жилого помещения или отказывает в этом.

4. Заключить кредитный договор и договор купли-продажи жилого помещения

На первой странице кредитного договора размещается информация о полной стоимости кредита и примерный размер среднемесячного платежа. Также заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. п. 1, 4 ч. 2, ч. 4 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона № 353-ФЗ). Кредитным договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона № 102-ФЗ).

Страхование заложенного имущества от рисков его утраты или повреждения является обязательным условием ипотеки, в отличие от страхования жизни и здоровья заемщика (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ; п. 4.1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ).

5. Расчеты с продавцом

Передача продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка. Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя. Условием открытия сейфовой ячейки будет являться представление в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

Покупатели квартиры после оформления на них права собственности должны уплачивать налог на имущество и имеют право на имущественные вычеты по НДФЛ, в том числе в сумме расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту (п. 1 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).

 

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).  При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ). Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой. Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах годовых, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех совершенных заемщиком платежей. Данные об этом должны быть нанесены цифрами и прописными буквами в верхний правый угол первого листа кредитного договора (ст. 9.1 Закона № 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 № 4795-У).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона № 353-ФЗ). В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016                                № 309-АД16-8799).

Запрещается взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, за исполнение обязанностей, возложенных на кредитора законом, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако кредитным договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Ответственность сторон

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ):

- ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

- 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Страхование

Заранее поинтересуйтесь в банке о наличии (отсутствии) условия о страховании. Как правило, банки требуют от заемщика застраховать заложенное имущество от утраты и повреждения. Кроме того, может быть предусмотрено страхование от потери права собственности (страхование титула), а также страхование жизни и здоровья заемщика. Тем самым банки обеспечивают свою безопасность.

Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы. Однако страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ; п. 4.1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Также неправомерно требование банка о страховании в конкретной названной им организации, а также навязывание условий страхования при заключении кредитного договора (п. 4.2 Обзора).

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества (ст. 29 Закона № 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ).

 

Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

Так, ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В теории гражданского права различают два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона – это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон. Примером ипотеки в силу закона может являться п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ). Ипотека в силу закона применяется также при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке).

Ипотека в силу договора – это залог недвижимости, возникающий на основании заключенного сторонами договора,  она заключается в целях обеспечения выполнения должником обязательств по договору займа или кредитному договору. В данном случае ипотека не является самостоятельным обязательством, а лишь выполняет обеспечительную функцию по первоначальному договору займа или кредитному договору.

Необходимо отметить, что ипотека в силу договора отличается от ипотеки в силу закона еще и тем, что договорная ипотека подлежит государственной регистрации лишь по совместному заявлению обеих сторон договора. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем. Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом (ч. 1 ст. 20 Закона об ипотеке).

В свою очередь, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

 

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона № 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой. Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах годовых, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех совершенных заемщиком платежей. Данные об этом должны быть нанесены цифрами и прописными буквами в верхний правый угол первого листа кредитного договора (ст. 9.1 Закона № 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 № 4795-У).  Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона № 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016  № 309-АД16-8799).

Запрещается взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, за исполнение обязанностей, возложенных на кредитора законом, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако кредитным договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

 

Ответственность сторон

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ):

- ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

- 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

                                                                  

Страхование

Заранее поинтересуйтесь в банке о наличии (отсутствии) условия о страховании. Как правило, банки требуют от заемщика застраховать заложенное имущество от утраты и повреждения. Кроме того, может быть предусмотрено страхование от потери права собственности (страхование титула), а также страхование жизни и здоровья заемщика. Тем самым банки обеспечивают свою безопасность.

Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы. Однако страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ; п. 4.1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013). Также неправомерно требование банка о страховании в конкретной названной им организации, а также навязывание условий страхования при заключении кредитного договора (п. 4.2 Обзора).

 

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества (ст. 29 Закона № 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ).

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора - кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона № 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона № 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 № 4795-У).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона № 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

- по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

- по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);

- с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ - семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, - соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ).

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3 ст. 333.35, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона № 102-ФЗ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 № 14-2192-ГЕ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона № 102-ФЗ). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона № 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона № 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона                      № 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности обременения

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона                       № 102-ФЗ). Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ). Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя – после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона № 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

- заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;

- или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

- совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

- или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона № 102-ФЗ). За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество – одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона № 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона № 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона № 102-ФЗ).

ПОРЯДОК РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Рефинансирование кредита, в частности ипотечного, представляет собой его погашение заемщиком за счет кредита, предоставленного другим банком, в результате чего заемщик становится должником нового банка на более выгодных для себя условиях. Программы рефинансирования устанавливаются каждым банком самостоятельно. В данном случае рекомендуется придерживаться следующего алгоритма.

1. Изучите предлагаемые программы рефинансирования и выберите нового кредитора

При выборе нового банка-кредитора вам необходимо подробно изучить условия рефинансирования, предлагаемые с учетом вашего обязательства перед текущим банком-кредитором. Такую информацию можно найти в офисах (отделениях) банка и на его официальном сайте (ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ).

2. Подготовить необходимые документы и обратитесь к новому банку-кредитору

Перечень документов, требуемых для рефинансирования кредита, определяется каждым банком самостоятельно. Как правило, необходимы те же документы, что и при оформлении ипотечного кредита, а также документы по недвижимому имуществу, являющемуся предметом ипотеки, и по имеющемуся кредиту. К последним, в частности, относятся действующий кредитный договор, график платежей по нему, выписка по текущему счету (используемому для погашения кредита), справка с расчетом задолженности и реквизиты для перечисления денежных средств для погашения действующего кредита. Собрав необходимые документы, обратитесь с ними и с заявлением о предоставлении кредита на рефинансирование задолженности по текущему кредиту в новый банк-кредитор.

3. Дождиться одобрения нового банка-кредитора и подпишите с ним кредитный договор

При положительном решении нового банка-кредитора (одобрении на выдачу кредита) гражданина уведомят об этом и об условиях предоставления и погашения нового кредита. Получив такое решение, заемщик подписывает с новым банком-кредитором кредитный договор (на первой странице которого должна содержаться информация о полной стоимости кредита и примерный размер среднемесячного платежа), а также иные документы (например, заявление на перевод суммы кредита на погашение ваших обязательств по прежнему кредиту). Заемщику будет предоставлен график платежей по новому кредитному договору (п. п. 1, 4 ч. 2, ч. 4 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ).

4. Уведомить прежний банк-кредитор о досрочном погашении кредита

Заемщик  должен  обратиться в прежний банк-кредитор с уведомлением о намерении полностью погасить кредит за счет рефинансирования, подписать необходимые заявления по форме банка (как правило, это заявление на полное досрочное погашение кредита). Возможно, что копию такого заявления необходимо будет предоставить новому банку-кредитору (по его требованию). Досрочное погашение первоначального кредита возможно при условии уведомления об этом банка-кредитора не менее чем за 30 дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Новый кредитор после подписания кредитного договора осуществляет перевод денежных средств в погашение вашего долга перед прежним кредитором по предоставленным вами реквизитам. Если права первоначального банка-кредитора удостоверялись документарной закладной, он вернет заемщику  ее с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ; п. п. 1, 3 ст. 13, п. 2 ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

5. Обратиться в Росреестр

Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого  следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ). Также необходимо представить в Росреестр документы, необходимые для регистрации прав залогодержателя на нового кредитора.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. При этом право нового залогодержателя на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН. При государственной регистрации ипотеки в ЕГРН, в частности, вносятся сведения о залогодержателе, то есть банке-кредиторе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке (п. п. 2, 3 ст. 11 Закона № 102-ФЗ; ч. 1, 6, 7 ст. 53 Закона № 218-ФЗ). В связи с этим, поскольку рефинансирование ипотечного кредита связано с повышенными рисками для нового банка-кредитора, на период с даты предоставления им кредита до даты перерегистрации предмета залога на него, как правило, устанавливается повышенная процентная ставка.

КАК ДОСРОЧНО ПОГАСИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (далее - банк) предоставляет заемщику кредит в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные договором иные платежи. По ипотечному кредиту банк является также залогодержателем приобретаемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). По общему правилу заемщик обязан возвратить полученную сумму кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. При этом заемщик может осуществить как полное, так и частичное досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту (п. п. 1, 2 ст. 810, п. 2 ст. 819 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона                       № 102-ФЗ).

Чтобы досрочно погасить ипотечный кредит, рекомендуется  придерживаться следующего алгоритма.

1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита и уточните сумму для такого погашения

Заемщик может возвратить ипотечный кредит досрочно (полностью или частично) при условии, что он уведомил об этом банк не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. При этом кредитным договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка о намерении возвратить денежные средства досрочно (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Как правило, на практике устанавливается меньший срок для уведомления банка. При этом зачастую досрочное погашение производится в дату осуществления очередного платежа в соответствии с графиком платежей по договору. В указанный срок необходимо обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита. Как правило, такое заявление составляется по форме банка. У ряда банков есть возможность подачи заявления о досрочном погашении кредита через интернет-банк.

Досрочное погашение невозможно при наличии просроченной задолженности, предварительно ее придется полностью погасить.

Следует иметь в виду, что проценты по кредиту начисляются до дня его погашения включительно (п. 4 ст. 809 ГК РФ). Поэтому, если заемщик  имеет  намерение  осуществить полное досрочное погашение кредита, он  должен узнать у работника банка точную сумму, которую ему необходимо будет внести для погашения.

При частичном досрочном погашении может уменьшиться сумма ежемесячного платежа либо сократиться срок кредитования. Банк должен предоставить заемщику  новый, уточненный график платежей, а также уведомление о новом значении полной стоимости кредита.

После подачи заявления досрочное погашение является обязательным. Если заемщик  просто внесет денежные средства на счет, используемый для погашения кредита, досрочное погашение осуществлено не будет. Деньги будут списываться согласно графику платежей.

2. Внести необходимую сумму

При погашении кредита с использованием соответствующего счета заблаговременно (не позднее чем накануне даты досрочного погашения) необходимо внести на него сумму денежных средств, достаточную для досрочного погашения. Если заемщик  внесет на счет меньшую сумму, досрочное погашение осуществлено не будет.

3. Получить документы о полном погашении кредита

После полного досрочного погашения ипотечного кредита заемщик  должен  запросить в банке справку о полном исполнении им обязательств по кредитному договору. Также банк должен выдать заемщику  пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке. Если права банка удостоверялись документарной закладной, банк должен вернуть  ее заемщику с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Такая отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью уполномоченного на это банковского работника и печатью банка (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ; п. п. 1, 3 ст. 13, п. 6 ст. 13.4, п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

4. Обратиться в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в орган регистрации прав нужно представить (п. п. 2, 3 ст. 13.1, ст. 13.2, п. 6 ст. 13.4, п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ):

а) если выдавалась закладная:

- заявление законного владельца закладной (либо совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной) с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

б) если закладная не выдавалась:

- совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

- или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ?

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно путем досрочного погашения кредита, оформления купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит, или переоформления ипотечного кредита на покупателя. Порядок оформления сделки зависит от способа продажи квартиры.

1. Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; ст. 53 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона № 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.

Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

2. Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

2.1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Закона № 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона № 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, – выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

2.2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности документарную закладную либо выписку по счету депо, если она была обездвижена или выдавалась электронная закладная (п. 7 ст. 17, п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ). Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

3. Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона № 102-ФЗ).

Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.

Государство может предоставлять льготы на приобретение жилья в ипотеку некоторым категориям граждан (молодым семьям, военнослужащим, лицам, имеющим детей или состоящим на жилищном учете). Льготы могут выражаться в снижении суммы первоначального взноса, пониженной процентной ставке или льготной стоимости жилья.

РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ

Реструктуризация – это изменение условий действующего кредитного договора для облегчения выплаты долга заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Реструктуризация проводится на основании соглашения между кредитором и заемщиком либо на основании решения суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении кредитного договора для приобретения жилья.

Виды реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Способы реструктуризации каждый банк определяет самостоятельно. Это может быть:

1. Предоставление льготного периода.

В данном случае временно снижается сумма ежемесячного платежа за счет предоставления отсрочки по погашению кредита и процентов. Отсрочка может быть предоставлена в полном или частичном объеме (п. п. 6, 7 ч. 9 ст. 5 Закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ).

2. Увеличение срока кредита.

В данном случае сумма ежемесячного платежа уменьшается за счет увеличения общего срока кредита (п. п. 2, 6, 7 ч. 9 ст. 5 Закона № 353-ФЗ).  Но учитывая перерасчет ежемесячных платежей, при получении отсрочки или при увеличении срока кредита вы в итоге можете заплатить большую сумму, чем предполагалось по первоначальным условиям договора.

3. Изменение валюты кредитного договора.

В данном случае кредит в иностранной валюте конвертируется в рубли (п. 3 ч. 9 ст. 5 Закона № 353-ФЗ).

Основания для реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

Наиболее частыми основаниями для реструктуризации кредита являются:

- существенное снижение доходов (потеря работы, изменение условий оплаты и т.п.);

- призыв/прохождение срочной военной службы в армии;

- отпуск по уходу за ребенком до полутора или трех лет;

- утрата трудоспособности;

- развод заемщика;

- прочие основания по усмотрению банка.

Возникновение у заемщика перечисленных обстоятельств не обязывает банк реструктуризовать кредит и не освобождает заемщика от необходимости погашать кредит в срок.

Порядок реструктуризации ипотечного жилищного кредита

Чтобы реструктуризовать ипотечный жилищный кредит, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма.

1. Подать заявление и необходимые документы в банк

Заявление с документами представляется в отделение банка и (при наличии возможности) может быть представлено онлайн. Перечень документов различается в зависимости от требований банка и ваших обстоятельств. В любом случае необходимо документально подтвердить возникновение у вас оснований, на которые вы ссылаетесь для получения реструктуризации.

Как правило, для рассмотрения вопроса о проведении реструктуризации требуется представить:

1) документ, удостоверяющий личность (в частности, паспорт);

2) документ, подтверждающий финансовое состояние за последние несколько месяцев (например, справку о доходах);

3) документы, подтверждающие трудовую занятость (например, копию трудовой книжки или выписку из трудовой книжки, заверенную работодателем; оригинал трудовой книжки в случае увольнения. Как правило, не требуется, если вы получаете заработную плату на счет в банке);

4) документы, подтверждающие основание для проведения реструктуризации. Например:

- заверенную работодателем копию приказа об изменении условий трудового договора (например, об изменении размера оплаты труда);

- заверенную работодателем копию уведомления о предстоящем сокращении;

- документ, подтверждающий постановку на учет в органе службы занятости населения, с указанием размера пособия по безработице;

- документы, подтверждающие нетрудоспособность, инвалидность, смерть заемщика (созаемщика) (листок нетрудоспособности, свидетельство о смерти и т.п.);

- справки иных кредиторов, с которыми у заемщика и членов семьи заемщика заключены кредитные договоры (договоры займа), с указанием сумм остатка долга, срока погашения и предусмотренного графика платежей.

Банк может также запросить дополнительные документы и сведения по своему усмотрению. При обращении в банк лично рекомендуем подготовить два экземпляра заявления и попросить сотрудника банка на одном из них сделать отметку о принятии заявления к рассмотрению. Этот экземпляр оставьте себе, а другой передайте в банк.

2. Дождаться решения банка

Банк проанализирует возможность проведения реструктуризации (с учетом всех условий) и сообщит о принятом решении. Рассмотрение вашего заявления может занять несколько дней. В случае положительного решения банк проинформирует вас об условиях, на которых он готов осуществить реструктуризацию.

3.1. Подписать  документы по реструктуризации кредита

Если условия реструктуризации вас устраивают, обратитесь в банк для внесения изменений в кредитный договор, договор ипотеки и закладную.

На основании изменений банк предоставит новый график платежей по кредиту.

В случае изменения, в частности, срока кредита, суммы обеспеченного ипотекой обязательства необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке (п. 102 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

3.2. Обратиться в суд (в случае отказа банка в реструктуризации)

Если банк отказал вам в реструктуризации, можно обжаловать отказ в суде. Основанием для внесения изменений в кредитный договор является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. К условиям для изменения договора, в частности, относится тот факт, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности (п. 1 ст. 450, ст. 451 ГК РФ; п. п. 2, 6 ч. 9 ст. 5 Закона № 353-ФЗ).

Такие обстоятельства, как повышение курса валюты кредита или увольнение по собственному желанию, не являются основаниями для реструктуризации кредита в судебном порядке (п. 8 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Материал  подготовлен  с использованием  СПС «Консультант  плюс»

Создано 22.05.2019 12:38
Обновлено 22.05.2019 12:39